Fundos Imobiliários, conceitos e tipos

Os fundos imobiliários se tornaram uma classe de ativos popular entre os investidores.

O número de pessoas que investem nesse tipo de ativo se expandiu tremendamente, de acordo com o site da B3.

A grande maioria desses investidores são homens e mulheres comuns que desejam desenvolver uma carteira de investimento passivo de renda.

Além de ganhar dinheiro, os FIIs oferecem vários benefícios que atraem uma ampla gama de investidores.

Mas, afinal, o que são fundos imobiliários e como você também pode investir nessa modalidade? Essa é a pergunta que abordaremos neste artigo!

O que é um fundo imobiliário?

Fundos imobiliários são um tipo de fundo de investimento no qual os participantes juntam seu dinheiro para investir em imóveis.

Tradicionalmente, os fundos foram utilizados para construir ou comprar propriedades que serão alugadas posteriormente.

Os lucros dessas negociações são distribuídos entre os investidores proporcional ao seu investimento.

O fato de esse fundo de investimento específico ser negociado na bolsa de valores significa que você pode adquirir uma parte de um FII da mesma maneira que pode comprar uma ação.

No entanto, antes de entender os FIIs, você deve primeiro compreender os fundos de investimento.

Gerenciamento de fundos de investimento

Os fundos de investimento são um tipo de “condomínio” para os investidores que agrupam seus fundos para se envolver no mercado financeiro.

Existem fundos de investimento de renda fixa e renda variável, além de várias classes nessas categorias com termos diferentes para cada tipo de investidor e cada objetivo e objetivo financeiro.

A gestão profissional e a diversificação de baixo custo são os dois principais benefícios de um fundo de investimento.

Todo fundo de investimento, em termos de gerenciamento, deve ter um profissional certificado gerenciando os recursos dos investidores.

Esse profissional tem uma obrigação legal de agir com o máximo esforço para alcançar os melhores resultados para o fundo, bem como a capacidade demonstrada de fazê-lo.

Quanto a diversificação, por uma pequena quantia investida, você tem acesso aos vários ativos que compõem um fundo de investimento.

O indivíduo teria que gastar muito dinheiro se ele mantivesse todos esses ativos instantâneos, mas o fundo de investimento lhe permite diversificar a um custo muito mais acessível.

Como investir nos fundos imobiliários

Investir em FIIs é bem similar ao de qualquer ativo negociado na Bolsa de Valores brasileira.

Você deve ter uma conta com uma corretora, acessar sua conta e inserir o código do fundo correspondente.

Como qualquer ativo negociado na Bolsa de Valores, os FIIs têm seu próprio código que indica o referente fundo.

Você pode encontrar os códigos de vários fundos em sites especializados usando um filtro setorial, por exemplo.

Você também deve estar ciente de que o preço das ações de cada fundo difere de um para o outro. Alguns valem aproximadamente R$ 10,00 por conta, enquanto outros valem mais do que R$ 1.000,00.

Por fim, saber quanto do seu portfólio de investimentos se dedicará a fundos imobiliários pode ajudá-lo a otimizar seu processo de investimento.

Você investirá apenas o valor que corresponde à alocação ideal dessa maneira.

Conheça os diferentes tipos de fundos imobiliários

Os fundos imobiliários podem ser classificados de duas maneiras: mais amplas e a mais específicas.

A classificação mais ampla:

  • Os fundos de tijolos são fundos que investem em ativos tangíveis.
  • Os fundos em papel investem em títulos de renda fixa associados ao setor imobiliário; e
  • Os fundos híbridos investem em ativos tangíveis e intangíveis.

Tipos de fundos:

  • Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;
  • Fundos de Shoppings;
  • Fundos de Lajes Corporativas;
  • Fundos de Hotéis;
  • Fundos de Galpões Industriais;
  • Fundos de Varejo;
  • Fundos Educacionais;
  • Fundos de Hospitais;
  • Fundos de Fundos;
  • Fundo de Agências Bancárias;

Nosso objetivo não é fornecer uma definição abrangente de cada uma dessas categorias, mas demonstrar que existem várias classificações que atendem às demandas e táticas de uma ampla gama de investidores.

Como os fundos imobiliários funcionam?

Apesar de o investimento imobiliário ser onipresente na sociedade brasileira, precisamos prestar mais atenção aos FIIs para compreendê-los.
Então, vamos dar uma olhada em alguns elementos-chave.

Rentabilidade

Como os FIIs ganham dinheiro, afinal?

  • Aluguel de imóveis: Fiis, que possuem propriedades, os alugam para gerar receita.
  • Os contratos de aluguel, que são então convertidos em renda.
  • O arrendamento de propriedades é um contrato no qual o contratado concorda em atribuir o ativo, seja por uma duração específica ou não, com o objetivo de realizar uma atividade de exploração.
  • Construção imobiliária: nessa situação, o fundo usa seus recursos para incorporar e construir imóveis para lucrar com os negócios no futuro.
  • Aquisição de ativos de renda fixa: essa é uma prática típica, principalmente em fundos em papel, nos quais os recebíveis e valores mobiliários relacionados a imóveis, como LCIs e Cris, são comprados e fornecem um retorno mensal na forma de interesse.
  • A aquisição de ações de outros fundos imobiliários é uma atividade típica entre os fundos de fundos (FOFs). Esse tipo de fundo compra ações de outros fundos imobiliários neste exemplo.

Deve-se notar que os FIIs são mandatados por lei para distribuir pelo menos 95% de seus lucros aos acionistas.

Bom, agora você sabe como os FIIs ganham dinheiro, mas como você pode lucrar com esse investimento?

Existem dois métodos principais:

  • Valorização do cota: as ações do fundo imobiliário são trocadas no mercado e estão sujeitas a pressões de oferta e demanda; Se a demanda exceder a oferta, o preço da sua parte aumentará; e
  • Recebimento de ganhos: O lucro gerado pelas operações do fundo é entregue aos acionistas na forma de ganhos mensais, que servem como renda passiva.

No entanto, há uma terceira opção para receber o pagamento: alugar suas ações no mercado.

Na realidade, os investidores com uma perspectiva de investimento de longo prazo que não desejam negociar suas ações a curto prazo utilizam frequentemente essa estratégia.

Eles podem então emprestar suas ações aos especuladores apostando na depreciação do fundo e serem compensados ​​pelo tempo em que o ativo foi emprestado.

Risco

Como os FIIs são investimentos em renda variável, o maior risco que eles enfrentam é o risco de mercado.

O perigo de perder dinheiro devido a uma mudança negativa nos preços dos ativos é conhecido como risco de mercado.

Existe um mercado na maioria dos ativos do mercado financeiro em que a oferta e a demanda operam. Quando a demanda excede a oferta, o preço aumenta e vice-versa.

As ações dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores, conforme declarado anteriormente. Podemos acompanhar a volatilidade no preço das ações dos fundos dessa maneira.

Naturalmente, a demanda e a oferta de cotas flutuam por muitos motivos.

Variações nas taxas de juros, o ritmo da economia e o desempenho das próprias atividades do fundo são as principais razões.

Como resultado, os investidores devem prestar muita atenção a esses sinais.

Liquidez

A liquidez refere-se à quão rápida e facilmente um ativo pode ser transformado em dinheiro sem sofrer uma grande perda de valor.

Em resumo, a falta de liquidez de um mercado é causada por uma baixa quantidade de transações.

Tome imóveis comuns como exemplo.

As pessoas que tentam vender uma casa há muito tempo, mas não conseguem, devido à falta de um comprador, são generalizadas. Se eles querem vender rapidamente, terão que reduzir drasticamente o valor da propriedade.

Como resultado, esse ativo não é líquido.

Se você deseja vender um ativo, não poderá fazê-lo rapidamente até reduzir o preço para atrair compradores. A liquidez é ruim nas duas circunstâncias.

O risco de liquidez é o perigo de perder dinheiro se você não conseguir resgatar seus investimentos quando precisar.

No caso de fundos imobiliários, a maioria deles tem uma boa liquidez devido ao volume de negociação significativo.

Como selecionar um fundo imobiliário

Para investir em fundos imobiliários de alta qualidade, assim como qualquer outro ativo no mercado financeiro, é necessária uma análise completa.

Independentemente da qualidade do ativo, nem todos os fundos imobiliários são iguais. Como resultado, há algumas coisas a considerar antes de investir.

  • Localização da propriedade: As propriedades em locais desejáveis ​​são apreciadas e procuradas.
  • Número de propriedades e locatários: quanto menos as propriedades e os inquilinos, maior a probabilidade de o fundo perder sua fonte de receita no caso de um contrato;
  • Gestão e Administração: O pessoal que administra o fundo é fundamental para o seu sucesso.
  • Vaga (física e financeira): Não faz sentido colocar dinheiro em um fundo com muitas propriedades se a maioria delas estiver vazia.
  • O melhor dividendo é aquele que é de natureza consistente e recorrente.
  • Resistência ao balanço: um fundo com muita dívida, margens baixas ou qualquer outra forma de falha contábil tem maior probabilidade de falhar; e
  • Taxas cobradas: as taxas não podem ser excessivamente altas para manter a lucratividade.

Você aumentará muito suas chances de sucesso se seguir todas essas diretrizes.

Atualmente, há uma infinidade de sites especializados que fornecem uma riqueza de indicadores para nos ajudar em nossa pesquisa.

Além disso, você deve revisar os documentos financeiros do fundo para avaliar o balanço do fundo e fazer uma seleção mais informada.

Por que você deve investir em fundos imobiliários?

  • Menor risco: os FIIs contêm riscos reduzidos associados se comparados com a renda variável. Mas, quando comparados a outros ativos de RV, eles têm um risco menor, principalmente porque a estratégia de negócios é menos dinâmica;
  • A dinâmica dos FIIs é simples de compreender porque é normal na vida brasileira possuir propriedades, alugá-las e viver da renda do aluguel;
  • Isenção de IR: se você possui uma propriedade, deve pagar IPTU; Mas, se você possui um FII, paga apenas o imposto de renda se vender a cota para obter lucro (os lucros estão isentos); Isso significa que você pode ser acionista em um fundo por décadas e nunca pagar impostos sobre os ganhos.
  • Diversificação: Embora alguns FIIs tenham apenas uma propriedade, a maioria possui vários ativos em seu portfólio, o que significa que você poderá comprar muitas propriedades/valores mobiliários por um preço baixo.
  • A venda de uma propriedade nem sempre é fácil, mas a venda de um FII (a maioria tem forte liquidez) é semelhante à venda de uma ação e pode ser feita rapidamente.
  • Gerenciamento profissional: como o FII é um fundo de investimento, ele possui um gerente profissional que é pago para gerenciar os ativos do fundo, o que significa que você estará pagando a alguém que foi treinado para gerenciar um portfólio de ativos relacionados a imóveis.
  • Reinvestimento: Se eu ganhar aluguel em uma propriedade que possuo, não posso reinvestir-lo em outros imóveis e ganhar mais alguns centavos do inquilino; 
  • A única maneira de ganhar é aumentar o aluguel ou comprar outro imóvel; O reinvestimento é fácil e simples para os FIIs, para que eu possa simplesmente comprar outras ações com o valor dos recursos que já recebo;

Enquanto uma casa simples custa pelo menos 50.000 reais (dependendo do lugar no país), posso investir em FIIs por apenas 10 reais.

  • Proteção contra a inflação: como todos os imóveis, os aluguéis dos FIIs são ajustados por um índice de preços, o que significa que seus ganhos sempre crescerão de acordo com a inflação.
  • Previsibilidade de renda: Embora existam vários ativos de renda variáveis ​​que podem fornecer renda passiva, os fundos imobiliários se destacam porque seus ganhos são distribuídos mensalmente, o que facilita muito o planejamento financeiro.
  • Investir em imóveis leva tempo e documentação, enquanto encontrar um FII adequado leva apenas algumas horas de pesquisa e pode ser feito no conforto de sua própria casa usando sites especializados

Com tantos benefícios, é fácil ver por que os FIIs têm tantos apoiadores.

Vale a pena colocar dinheiro em fundos imobiliários?

Depois de explicar o conceito, classificações e benefícios de investir em fundos imobiliários, não podemos deixar de recomendar que você inclua esse ativo em seu portfólio de investimentos.

Especialmente se seu objetivo é construir um portfólio de aposentadoria que fornecerá uma renda passiva.

Ao integrar um FII em seu portfólio, você minimizará o risco do portfólio aumentando a diversificação, aumentando a exposição a vários setores da economia e diminuindo a volatilidade geral de seus retornos.

No entanto, verifique se esse ativo é compatível com sua estratégia, perfil de investidores e objetivos.

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